Calculadora de relación deuda-ingreso (DTI)
Su relación deuda-ingreso inicial y final frente a las pautas convencional (28/36, hasta 50%), FHA (31/43) y VA (41%): pago y préstamo máximos y deuda a liquidar.
| Relación inicial (vivienda) | — |
|---|---|
| Relación final (deuda total) | — |
| Pautas de este programa | — |
| Veredicto | — |
| Pago de vivienda máximo según la pauta | — |
| Préstamo máximo aproximado con ese pago | — |
| Deuda a liquidar para alcanzar la pauta | — |
| Ingreso necesario para este pago según la pauta | — |
En resumen
La relación deuda-ingreso es la suma de sus pagos mensuales de deuda dividida entre su ingreso bruto mensual. Los prestamistas revisan la relación inicial (solo vivienda) y la final (todas las deudas): las pautas convencionales son 28/36 con aprobaciones automatizadas hasta 45–50%, FHA permite 31/43 y hasta 56.9% con factores compensatorios, y VA usa 41% junto con el ingreso residual. Cada $100 de deuda mensual elimina unos $15,000 de capacidad hipotecaria al 6.5%.
Para quién es: Cualquier persona en EE. UU. que quiera verificar si califica para una hipoteca o un préstamo antes de solicitarlo.
Límites de relación deuda-ingreso por tipo de préstamo
| Programa | Relación inicial | Pauta de relación final | Máximo visto en la práctica |
|---|---|---|---|
| Convencional | 28% | 36% | 45–50% con aprobación automatizada |
| FHA | 31% | 43% | Hasta 56.9% con factores compensatorios |
| VA | — | 41% | Más alto si el ingreso residual es suficiente |
| USDA | 29% | 41% | 44% con aprobación GUS |
| Jumbo | — | 38–43% | Según el prestamista |
- Relación inicial (front-end) = pago de vivienda ÷ ingreso bruto. Relación final (back-end) = todos los pagos mensuales de deuda ÷ ingreso bruto — la que decide las aprobaciones.
- Cada $100 de deuda mensual elimina aproximadamente $15,000–16,000 de capacidad hipotecaria al 6.5%.
- Aumente su capacidad liquidando préstamos pequeños, agregando el ingreso de un coprestatario, documentando el historial de bonos u horas extra (dos años) o comprando puntos de hipoteca para reducir el pago.
- Mantenga su propia relación presupuestaria por debajo del máximo del prestamista — una aprobación con 50% de DTI deja poco margen para impuestos, cuidado infantil o ahorro.
Ver también: Calculadora de capacidad de compra de vivienda — ¿Cuánta casa puedo pagar?, Calculadora de pago de deudas — Bola de nieve vs avalancha.
Supuestos
- Relación inicial = vivienda ÷ ingreso bruto; relación final = (vivienda + deudas) ÷ ingreso bruto.
- Pautas: convencional 28/36 (máx. 50%), FHA 31/43 (máx. 56.9%), VA 41% (se muestra máx. 50%).
- El préstamo máximo supone 6.5%, 30 años y capital e interés = 78% del pago de vivienda.
Ejemplo resuelto
Relación inicial 26.7%; relación final (2,400 + 900) ÷ 9,000 = 36.7% — apenas por encima de la pauta de 36%, pero bien dentro del rango de aprobación automatizada de 45–50%. Al 36% el pago de vivienda máximo sería $2,340 (unos $288,800 de préstamo al 6.5%); con el límite ampliado de 50%, $3,600 (unos $444,300). Liquidar $60 al mes de deuda — o el préstamo del auto por completo — lleva la relación por debajo de 36%; como alternativa, $9,167 de ingreso sostendrían los mismos pagos al 36%.
Preguntas frecuentes
¿Qué DTI necesito para una hipoteca?
Menos de 36% es cómodo; los préstamos convencionales se aprueban de forma rutinaria hasta 45% y a veces 50%; FHA permite 43% y más con factores compensatorios.
¿La renta cuenta en mi DTI?
La renta actual no se cuenta cuando está comprando — se reemplaza por el pago de vivienda propuesto. Para una segunda vivienda o una propiedad de inversión, ambos pagos cuentan.
¿Los servicios públicos o el seguro cuentan como deuda?
No. Solo las obligaciones de crédito recurrentes: hipoteca o renta, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales, manutención de hijos y pensión alimenticia.
¿Cómo se calcula el ingreso?
Salario base bruto (antes de impuestos) más horas extra, bonos, comisiones e ingresos por cuenta propia documentados y promediados en dos años; el ingreso por alquiler normalmente se cuenta al 75%.
¿Cómo tratan los prestamistas los préstamos estudiantiles en aplazamiento?
Fannie Mae usa 1% del saldo (0.5% en algunos programas) o el pago basado en ingresos documentado; FHA usa 0.5% del saldo si el pago es $0.
¿Cuenta la deuda de mi cónyuge?
Solo si figura en el préstamo — en los estados de bienes gananciales, FHA y VA también cuentan las deudas de un cónyuge que no es prestatario.
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