Calculadora de hipoteca ARM — 5/6, 7/6, 10/6 de tasa ajustable 2026
Pagos de una hipoteca de tasa ajustable: pago introductorio, saldo al primer ajuste, pago esperado con índice más margen, peores casos y ahorro vs fija a 30 años.
| Saldo al final del período fijo | — |
|---|---|
| Tasa esperada tras el ajuste (índice + margen, con topes) | — |
| Pago esperado tras el ajuste | — |
| Peor caso — primer ajuste al tope | — |
| Peor caso — tope de por vida | — |
| Ahorro vs tasa fija a 30 años durante el período fijo | — |
| Punto de equilibrio: ajustes necesarios para perder ese ahorro (peor caso) | — |
| Interés total — trayectoria esperada vs tasa fija | — |
En resumen
Una hipoteca de tasa ajustable mantiene su tasa introductoria durante 3–10 años y luego se ajusta (normalmente cada seis meses) al índice SOFR más un margen, limitada por topes inicial, periódico y de por vida como 2/1/5; en una ARM 5/6 de $400,000 al 5.75% el pago es $2,334 durante cinco años, unos $2,448 tras un ajuste al 6.25% y como máximo $3,570 con el tope de por vida de 10.75% — un peor caso que borra el ahorro introductorio de $11,639 frente a un préstamo fijo al 6.5% en aproximadamente un año.
Para quién es: Compradores que eligen entre una ARM y una hipoteca fija, titulares de una ARM que se acercan a su primer ajuste y cualquiera que quiera dimensionar el peor caso antes de firmar.
Cómo se ajusta una hipoteca de tasa ajustable
Una ARM tiene una tasa introductoria fija durante 3, 5, 7 o 10 años, normalmente por debajo de la tasa fija a 30 años. Después se ajusta — cada seis meses en la mayoría de los préstamos actuales — al índice (promedio de SOFR a 30 días en los préstamos conformes) más un margen fijado en su contrato, típicamente 2.5–3%. Tres topes limitan el daño: el tope inicial en el primer ajuste (a menudo 2% o 5%), el tope periódico en cada ajuste posterior (1–2%) y el tope de por vida sobre la tasa inicial (normalmente 5%). Una "ARM 5/6 con topes 2/1/5" significa cinco años fijos, ajustes semestrales, 2% al principio, 1% después, 5% de por vida.
En cada ajuste el pago se recalcula para amortizar el saldo restante en el plazo restante, así que una ARM 5/6 en el año cinco se reamortiza a 25 años. La calculadora muestra el saldo al momento del ajuste, el pago esperado según su supuesto de índice, los peores casos del primer ajuste y de por vida, el ahorro que le da la tasa introductoria más baja frente a un préstamo fijo, y cuántos meses de pagos del peor caso borrarían ese ahorro.
Ver también: Calculadora de pago de hipoteca (PITI), Calculadora de hipoteca a 15 vs 30 años, Calculadora de préstamo jumbo vs conforme 2026.
Supuestos
- ARM totalmente amortizable: pago introductorio sobre el plazo completo; saldo al final del período fijo según la fórmula de amortización; los pagos posteriores reamortizan el saldo en el plazo restante.
- Tasa esperada tras el ajuste = índice + margen, limitada por el tope inicial por encima o por debajo de la tasa inicial y por el tope de por vida; el peor caso supone que cada ajuste alcanza su tope.
- Se supone que un ajuste anual alcanza la tasa esperada; los ajustes semestrales la alcanzan antes, pero la aritmética del pago es la misma.
- El préstamo fijo de comparación tiene el mismo monto y plazo; sin costos de cierre en ninguno de los dos.
Ejemplo resuelto
Pago introductorio $2,334; saldo después de 5 años $371,049. Índice + margen completo = 6.25%, dentro del tope inicial de 2% → pago esperado $2,448 durante los 25 años restantes. Peor caso en el primer ajuste 7.75% → $2,803; tope de por vida 10.75% → $3,570, alcanzable después de 4 ajustes. Frente a los $2,528 del préstamo fijo, el período introductorio ahorra $11,639; con el pago del tope de por vida ese ahorro desaparece en unos 12 meses.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa 5/6 o 7/1?
El primer número son los años fijos; el segundo indica con qué frecuencia se ajusta la tasa después — cada 6 meses (5/6) o cada año (7/1).
¿Cuál es el índice de una ARM en 2026?
Casi todas usan el promedio de SOFR a 30 días (el LIBOR terminó en 2023); algunas ARM de cartera y jumbo usan el Tesoro a 1 año.
¿Puede bajar la tasa?
Sí — si el índice baja, sujeto a los mismos topes y nunca por debajo del margen (algunos préstamos fijan un piso igual a la tasa inicial).
¿Una ARM es más barata que una hipoteca fija?
Durante el período fijo, normalmente entre 0.5 y 1 punto porcentual. Después depende por completo del índice; la fila del tope de por vida muestra el techo.
¿Puedo refinanciar una ARM antes de que se ajuste?
Sí, si califica y las tasas lo permiten; la mayoría de las ARM conformes no tienen penalización por pago anticipado. Planifíquelo un año antes del primer ajuste.
¿Y las ARM de solo interés?
Esas no pagan capital durante el período fijo, así que el saldo al ajustarse es el préstamo completo y el pago reamortizado sube más; esta calculadora supone una ARM totalmente amortizable.
¿Los préstamos jumbo usan más las ARM?
Sí — las ARM jumbo 7/6 y 10/6 son comunes porque los prestamistas las conservan en sus libros; los topes y márgenes suelen ser más flexibles, así que lea el pagaré.
¿Qué pasa con el depósito en garantía en un ajuste?
Nada directamente; solo cambia la parte de capital e interés. Los impuestos y el seguro se ajustan según su propio calendario anual.
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